Detta ingår i årsredovisningen för Bostadsrättsföreningar

Förvaltningsberättelsen

Förvaltningsberättelsen ska ge en översiktlig beskrivning av föreningens verksamhet under det gångna året. Den ska innehålla information om föreningens ekonomiska utveckling, verksamhetens resultat, väsentliga händelser under året samt information om planerade åtgärder, såsom kommande underhåll eller investeringar. Förvaltningsberättelsen ska ge medlemmarna en tydlig bild av föreningens finansiella ställning och framtida åtaganden. I förvaltningsberättelsen kan det även framgå vilka som suttit i styrelsen under året och om föreningen haft en revisor eller inte. Bokförings nämndens allmäna råd 2023:1 (BFNAR 2023:1) kräver även att förvaltningsberättelsen ska innehålla uppgift om följande:

• Huruvida föreningen har en aktuell underhållsplan.
• Huruvida föreningen innehar marken med äganderätt eller tomträtt
• Huruvida föreningen är betrakta som privatbostadsföretag (äkta bostadsrättsförening)
• Kommentar till ett eventuellt underskott under räkenskapsåret
• Ägandeandelar i samfälligheter

Utöver ovan det ställs krav på tillkommande nyckeltal som redogörs för nedan.

Nyckeltal

Nyckeltal i årsredovisningen finns till för att läsaren enklare ska kunna bilda sig en uppfattning av föreningens ekonomiska ställning. För att nyckeltalen ska vara användbara bör de vara jämförbara mellan olika föreningar liksom mellan olika räkenskapsår. För att tydliggöra vilka nyckeltal som ska redovisas, samt hur de ska beräknas beslutade Bokföringsnämnden (BFN) den 12 december 2023 om allmänna råd (BFNAR 2023:1) om kompletterande upplysningar med mera i bostadsrättsföreningars årsredovisning med tillhörande vägledning. I det allmänna rådet står att följande nyckeltal ska anges:

Sparande, kr/kvm

Den som är observant kan ibland se att en bostadsrättsförening redovisar ett positivt sparandetal trots att föreningen redovisar ett negativt resultat. Det kan vid första anblick se märkligt ut, men det finns en förklaring. När man pratar om sparande justeras årets resultat genom att lägga tillbaka årets avskrivningar och jämförelsestörande poster som till exempel planerat underhåll, försäkringsersättning eller juridiska kostnader. De andra posterna ska täckas av föreningens kassaflöde över tid. En bostadsrättsförening har ofta stora avskrivningar och justerar man för dessa blir sparandet ofta positivt. Sparande per kvadratmeter visar förenklat det löpande kassaflödet en förening genererar per år och kvadratmeter i ett format som är jämförbart med andra bostadsrättsföreningar. Detta är ett av de viktigaste nyckeltalen i en bostadsrättsförenings årsredovisning eftersom likviditeten är viktig för att säkerställa fortsatt drift.

Skuldsättning per kvadratmeter och skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt

Skuldsättning per kvadratmeter beräknas genom att dividera föreningens räntebärande skulder (i regel banklån) med ytan föreningen disponerar. Om en förening inte bara äger bostadsrätter utan även hyresrätter eller lokaler, kan måttet ”skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt” vara ett mer rättvisande nyckeltal för en bostadsrättsinnehavare. Nyckeltalet finns till för att ge en indikation av hur hög skuldsättningsgrad en förening har i förhållande till sin storlek. Vad som är en rimlig belåning beror på de förutsättningar föreningen har.

Räntekänslighet, %

Räntekänslighet beräknas genom att dividera en förenings räntebärande skulder (i regel banklån) med årsavgifterna. Nyckeltalet ger en indikation av hur mycket årsavgifterna kan behöva höjas om räntorna ökar med en procentenhet. En räntekänslighet på 10 indikerar alltså att en räntehöjning om en procentenhet för föreningens lån kan innebära att årsavgifterna behöver höjas med 10 % för att möta upp de ökade räntekostnaderna. Nyckeltalet visar hur känslig föreningen är för en eventuell ränteuppgång.

Energikostnad, kr/kvm

Nyckeltalet visar föreningens årliga energikostnad dividerat med den totala föreningsytan. En normal energikostnad för en bostadsrättsförening ligger runt 200 kr/kvm men varierar beroende på fastighetens utformning, läge, energikälla och leverantör. Nyckeltalet kan även variera från år till år baserat på rådande el- och energipriser. I vissa föreningar bekostar medlemmarna själva delar av energikostnaderna vilket också påverkar nyckeltalet. Det ska då upplysas om vilka energikostnader som inte ingår i nyckeltalet.

Årsavgifter, Kr/kvm

Årsavgift är den obligatoriska avgift som en medlem betalar till bostadsrättsföreningen för att nyttja sin lägenhet. Vad som ingår i årsavgiften regleras i första hand av föreningens stadgar och varierar mellan föreningarna. I vissa föreningar ingår kostnader för exempelvis el, kabel-tv och internet i årsavgiften. Grundregeln är att alla obligatoriska tjänster ska ingå i årsavgiften, medan tillval som medlemmen själv gör inte ska inkluderas i årsavgiften. Årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt beräknas genom att föreningens totala årsavgifter divideras med den yta som är upplåten med bostadsrätt. Nyckeltalet ger en indikation på hur hög avgift föreningen tar ut i förhållande till andra föreningar.

Årsavgifter/totala intäkter, %

Nyckeltalet beräknas genom att dividera föreningens totala nettoomsättning (i regel avgifts- och hyresintäkter) med föreningens årliga årsavgifter. Nyckeltalet finns till för att indikera hur stor del av föreningens totala intäkter som kommer från årsavgifter och visar indirekt hur stor del av kostnadsmassan som täcks av årsavgifterna, det vill säga hur känsliga årsavgifterna är för eventuella kostnadsökningar.

Totala intäkter, kr/kvm

Utöver ovan ska även totala intäkter per kvm framgå i bland nyckeltalen.

Nettoomsättning, tkr

Nettoomsättning i en bostadsrättsförening syftar på föreningens totala intäkter från dess huvudsakliga verksamhet, alltså de pengar föreningen tjänar på de tjänster den erbjuder sina medlemmar och eventuella hyresgäster. I en bostadsrättsförening kan nettoomsättningen huvudsakligen bestå av:

• Årsavgifter från medlemmar: De avgifter som medlemmarna (bostadsrättsinnehavarna) betalar för att täcka föreningens kostnader för drift och underhåll av fastigheten.
• Hyresintäkter: Om föreningen har hyresrätter eller lokaler som hyrs ut, ingår dessa intäkter i nettoomsättningen.
• Övriga intäkter: Detta kan omfatta exempelvis intäkter från parkeringsplatser, garage, tvättstuga eller liknande.

Det är viktigt för föreningen att hålla koll på sin nettoomsättning för att säkerställa att den täcker driftkostnader, underhållskostnader, räntekostnader, samt andra nödvändiga utgifter, varav detta är ett viktigt nyckeltal i föreningens årsredovisning.

Resultat efter finansiella poster, tkr

Resultat efter finansiella poster är ett nyckeltal som visar bostadsrättsföreningens resultat efter att alla intäkter och kostnader har räknats, inklusive finansiella poster som räntor och liknande. Resultatet visar om verksamheten går med vinst eller förlust efter att de finansiella posterna har beaktats, men innan skatt.

Soliditet, %

Soliditet beräknas genom att dividera eget kapital med totala tillgångar. I bostadsrättsföreningar kan detta nyckeltal ofta vara missvisande, detta eftersom anläggningstillgångarna inte alltid är upptagna till marknadsvärdet. Det överskjutande värdet till marknadsvärdet skulle då tillfalla det egna kapitalet och således visa på en bättre soliditet. Till skillnad från aktiebolag saknas dessutom skyddsregler för det egna kapitalet och en bostadsrättsförening kan fortsätta driva verksamhet trots att man redovisar ett negativt eget kapital.

Förändring eget kapital

Förändring i eget kapital visar hur bostadsrättsföreningens egna kapital har förändrats under året, och redovisas i ett eget avsnitt innan resultat- och balansräkningen. Så här läser man förändringen i eget kapital för en bostadsrättsförening:

‍1. Ingående eget kapital: Detta är det egna kapitalet vid årets början. Det inkluderar insatser från medlemmarna och eventuella tidigare års ackumulerade vinster eller förluster. Det egna kapitalet vid årets början ska stämma överens med det utgående egna kapitalet i föregående års årsredovisning.

‍2. Årets resultat: Föreningens resultat för året påverkar eget kapital. Om föreningen har gått med vinst (t.ex. genom att ha högre intäkter än kostnader för underhåll och drift), ökar det egna kapitalet. Om föreningen går med förlust (fler utgifter än inkomster), minskar det egna kapitalet.

‍3. Disposition av föregående års resultat: Här redovisas hur föreningsstämman valt att disponera föregående års resultat, se vidare under vinstdisposition nedan.

‍4. Medlemsinsatser: Om föreningen upplåter nya bostadsrätter som köps av nya medlemmar, betalar medlemmarna in en insats (ett kapitaltillskott), vilket ökar föreningens egna kapital.

‍5. Utgående eget kapital: Det här är det egna kapitalet vid årets slut, efter att alla förändringar under året (vinst, förlust, insatser) har beaktats, det vill säga summan av de poster som beskrivs ovan plus det ingående egna kapitalet

Resultatdisposition

Resultatdispositionen visar hur styrelsen föreslår att föreningens resultat fördelas. Den anger vad som händer med föreningens vinst eller förlust och hur det påverkar det egna kapitalet. I en bostadsrättsförening är det styrelsen som föreslår hur årets resultat ska disponeras, och beslut fattas på föreningsstämman. Det är viktigt att styrelsen beaktar föreningens stadgar och underhållsplan, där de bland annat anges om avsättning till underhållsfond ska göras eller inte, samt till vilket belopp. Till skillnad från ett aktiebolag görs det i regel ingen utdelning till aktieägarna (eller till medlemmarna i detta fall).

Resultaträkningen

En resultaträkning i en bostadsrättsförening visar föreningens ekonomiska resultat under året. Den redovisar alla intäkter och kostnader och sammanfattar om föreningen har gått med vinst (överskott) eller förlust (underskott). Resultaträkningen hjälper läsaren att förstå hur föreningens ekonomi har förändrats under året och om föreningen har tillräckliga intäkter för att täcka sina löpande kostander. Nedan följer några saker som kan vara värt att titta lite närmare på i resultaträkningen:

• Intäkter vs kostnader: Är intäkterna tillräckliga för att täcka kostnaderna? Ett långsiktigt underskott kan signalera problem för föreningens ekonomi. Notera att hänsyn får tas till avskrivningar som inte slår på föreningens kassa (ingen utbetalning) samt engångsposter som inte är återkommande. Det viktigaste i en bostadsrättsförening är att det underliggande kassaflödet är tillräckligt.
• Underhållskostnader: Här redovisas kostnader för underhåll, oftast större kostnader som är planerade i tiden. Om föreningen redovisar enligt K3 regelverket är underhållskostnader i regel lägre eftersom större investeringar på fastigheten tas upp som en tillgång i stället för kostnad.
• Räntekostnader: Visar hur mycket räntekostnader föreningen haft under året. Stora räntekostnader kan vara ett tecken på att föreningen har stora lån, vilket kan påverka ekonomin negativt om räntorna stiger (se även räntekänslighet längre upp)

Balansräkningen

Balansräkningen visar föreningens finansiella ställning på bokslutsdagen. Den ger en överblick av föreningens tillgångar, skulder och eget kapital, och visar om föreningen har tillräckligt med tillgångar för att täcka sina skulder. Balansräkningen är uppdelad i två huvuddelar, där den ena delen redovisar föreningens tillgångar och den andra delen redovisar föreningens skulder och egna kapital. Dessa två delar ska alltid balansera, dvs. de ska vara lika stora.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen visar hur föreningens pengar (likvida medel) har förändrats under året. Den redovisar vilka pengar som har kommit in och vad de har använts till, och hjälper till att förstå hur föreningens verksamhet, investeringar och finansiering påverkar likviditeten. Utgående likvida medel i kassaflödesanalysen ska stämma överens med vad som presenteras i balansräkningen. Kassaflödesanalysen delas vanligtvis in i tre huvudkategorier:‍

1. Kassaflöde från den löpande verksamheten

Detta visar pengaflödena som kommer från föreningens normala drift, dvs. den dagliga verksamheten. Ett positivt kassaflöde från den löpande verksamheten är ett tecken på att föreningen har en stabil ekonomi i sin dagliga drift. Om detta kassaflöde är negativt, kan det indikera att föreningen behöver höja avgifterna eller minska sina kostnader.

2. Kassaflöde från investeringsverksamheten

Den här delen visar de pengar som föreningen spenderar eller får in genom investeringar respektive avyttringar. Större investeringar (t.ex stambyte) påverkar kassaflödet negativt.

3. Kassaflöde från finansieringsverksamheten

Den här delen visar hur föreningen hanterar sina lån och kapitaltillskott. Om föreningen tagit upp nya lån under året påverkar detta kassaflödet positivt och om föreningen amorterat på något av sina lån påverkar detta kassaflödet negativt. Upplåtelser av bostadsrätter påverkar föreningen positivt eftersom nya medlemmar betalar in kapital (insatser) till föreningen.

Redovisningsprinciper

I redovisningsprinciperna beskrivs de metoder och principer som föreningen använder för att redovisa sina transaktioner och upprätta sin redovisning. Dessa principer syftar till att ge en rättvisande bild av föreningens ekonomiska ställning och resultat, vilket är viktigt för medlemmarna och andra intressenter. Tydliga redovisningsprinciper bidrar också till ökad transparens och förtroende för föreningen. Se mer information under avsnittet ”Redovisning”.

Noter

Noterna i årsredovisningen finns till för att ge läsaren närmare information om det som presenteras i balans- och resultaträkningen. Många poster ”klumpas ihop” i balans-och resultaträkningen och det kan därför vara svårt för läsaren att förstå varifrån intäkter och kostnader kommer genom att bara läsa resultaträkningen. Samma sak gäller för tillgångar och skulder i balansräkningen. Noterna innehåller information om exempelvis lån, räntor, amorteringar, fastighetens värde, avskrivningar och redovisningsprinciper. I noterna delas även poster som intäkter och kostnader upp så att det är enklare att se och följa vilken intäktsgrupp eller kostnadsström som påverkat föreningens finansiella ställning.

Är revisionsberättelsen en del av årsredovisningen?

Revisionsberättelsen är inte en del årsredovisningen, utan är en separat bilaga som bifogas årsredovisningen. Under kapitlet revision redogörs ytterligare för revisionsberättelsen.