Lagar och regler i bostadsrättsföreningar

Lag om ekonomiska föreningar

Lagen om ekonomiska föreningar (SFS 2018:672) reglerar hur ekonomiska föreningar bildas, styrs och verkar i Sverige. En ekonomisk förening är en företagsform där medlemmarna går samman för att främja sina ekonomiska intressen genom gemensam verksamhet. Föreningen drivs enligt kooperativa principer, vilket innebär att medlemmarna deltar aktivt i verksamheten och har ett demokratiskt inflytande.

Lagen beskriver hur en ekonomisk förening bildas, med krav på att minst tre medlemmar måste gå samman och anta stadgar, som bland annat ska reglera föreningens ändamål och verksamhet. Föreningen måste också registreras hos Bolagsverket för att bli en juridisk person, vilket ger den rätt att ingå avtal och äga tillgångar i eget namn.

Styrningen av föreningen regleras också i lagen, där medlemmarna på föreningsstämman utser en styrelse som har ansvaret för föreningens förvaltning och löpande drift. Styrelsen har även ansvar för ekonomisk redovisning och att föreningen följer lagar och stadgar. Lagen behandlar även medlemmarnas rättigheter och skyldigheter, exempelvis rätten att delta i beslut på föreningsstämman och skyldigheten att betala insatser och eventuella avgifter till föreningen.

En viktig del av lagen handlar om föreningens ekonomi, inklusive regler för årsredovisning och hantering av överskott. Överskott ska huvudsakligen användas för att främja föreningens verksamhet. Föreningen kan också besluta om återbetalning av medlemmarnas insatser vid avveckling, vilket regleras i lagen. För att skydda medlemmarnas intressen och säkerställa att föreningen sköts på ett ansvarsfullt sätt finns krav på revision och insyn i föreningens verksamhet.

Bostadsrättslagen

Bostadsrättslagen (SFS 1991:614) är en svensk lag som reglerar förhållandet mellan bostadsrättsföreningar och bostadsrättshavare, samt hur bostadsrättsföreningar ska skötas. Lagen behandlar bland annat hur en bostadsrättsförening bildas, styrelsens ansvar och medlemmarnas rättigheter och skyldigheter. Vidare reglerar lagen hur en bostadsrättsförening bildas, vilka krav som ställs på stadgar och hur föreningen registreras hos Bolagsverket.

Lagen förklarar att en bostadsrätt ger en medlem rätten att nyttja en viss lägenhet i föreningens fastighet, under förutsättning att föreningens regler följs. Bostadsrättslagen behandlar också frågor kring överlåtelse av bostadsrätt. Den beskriver vilka regler som gäller vid försäljning och pantsättning av en bostadsrätt, och under vilka omständigheter en förening kan vägra medlemskap till den som köpt en bostadsrätt. Vidare tar lagen upp regler för uppsägning och förverkande av bostadsrätter, till exempel vid allvarliga avtalsbrott som betalningsförsummelse eller vanvård av bostaden. Lagen klargör även förhållandet mellan föreningen och medlemmarna, till exempel medlemmarnas rätt till insyn i föreningens ekonomi och deras skyldighet att betala avgifter och sköta bostaden. I lagen går att läsa att styrelsen har ansvaret att förvalta föreningens ekonomi och fastigheter, samt att kalla till och leda föreningsstämman där viktiga beslut fattas, exempelvis att besluta om vinstdisposition och större underhåll eller investeringar.

Stadgar

Alla bostadsrättsföreningar har stadgar, detta kan beskrivas som de unika regler som gäller just för den specifika föreningen. I stadgar regleras allt ifrån vilka frågor som ska hanteras på årsstämman, vilka avgifter föreningen får ta ut, till fördelning av underhållsansvar mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren. Även om stadgarna utgör föreningens unika regler behöver de emellertid vara förenliga med vad som anges i lagen om ekonomiska föreningar samt bostadsrättslagen.

Vad är en ekonomisk plan?

Alla bostadsrättsföreningar måste ha en ekonomisk plan registrerad innan den första upplåtelsen (första försäljningen av en lägenhet) sker. I den ekonomiska planen ska förutsättningar kortsiktigt så väl som långsiktigt framgå. Ekonomiska planer som registreras fr. o. m 2024 ska även inkludera en 50 år lång teknisk underhållsplan. Den ekonomiska planen måste vara godkänd av oberoende intygsgivare och registreras hos Bolagsverket.
Bostadsrättsföreningar behöver sällan upprätta en ny ekonomisk plan, utan endast om något har skett som väsentligt påverkat föreningens verksamhet. Att inte upprätta en ny ekonomisk plan om förutsättningarna ändrats väsentligt innebär att föreningen inte får upplåta nya lägenheter.

Måste BRF upprätta årsredovisning?

Bostadsrättsföreningar måste enligt lag upprätta årsredovisning. Utöver att det är lagkrav är årsredovisningen ett beslutsunderlag för medlemmar, potentiella köpare, så väl som banker och myndigheter.

Årsredovisning till revisor respektive medlemmar

Senast sex veckor innan stämmodatumet ska revisorn enligt lag ha till sig årsredovisningen och revisionsmaterial, detta för att säkerhetsställa att revisorn har tid på sig att utföra en granskning av årsredovisningen. Senast tre veckor innan stämmodatumet ska årsredovisning och revisionsberättelse vara signerad för att styrelsen ska ha tid på sig att kommentera eventuella uttalanden. Senast två veckor innan stämmodatumet ska medlemmarna få ta del av årsredovisningen för att kunna läsa och bilda sig en uppfattning av årsredovisningen.

Påskrift av årsredovisningen

Samtliga registrerade styrelseledamöter samt revisorer ska signera årsredovisningen. Detta kan antingen ske fysiskt, eller digitalt.
‍

Årsredovisningen måste vara signerad av samtliga ledamöter innan revisorn kan avge revisionsberättelsen.

Måste BRF skicka årsredovisning till Bolagsverket

Från och med 2025 och framåt ska bostadsrättsföreningar årsredovisningar skickas till bolagsverket. Detta gäller för räkenskapsår som inletts efter den sista december 2024. Att inte lämna in årsredovisningen till Bolagsverket resulterar i förseningsavgifter.

Vilka avgifter får BRF ta ut av sina medlemmar?

Bostadsrättsföreningar får generellt endast ta ut sex olika avgifter mot sina medlemmar. Insatser, upplåtelseavgifter, överlåtelseavgifter, pantsättningsavgifter, avgift för andrahandsuthyrning och slutligen årsavgifter. Årsavgifter kan även inkludera till exempel el eller bredband om stadgarna tillåter det. Styrelsen har fritt att bestämma avgifternas storlek, och är till och med skyldiga att se till att avgifterna är tillräckliga.

‍