Organisation och förvaltning i bostadsrättsföreningar

Vad är en BRF?

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vars ändamål är att till föreningens medlemmar upplåta lägenheter med så kallad nyttjanderätt under obegränsad tid. I Sverige finns närmare 30 000 bostadsrättsföreningar, där den största föreningen består av närmare 1200 lägenheter medan den minsta består av enbart tre lägenheter.

Vad är en bostadsrätt?

I folkmun säger man ofta att man ”köper sin lägenhet”. I praktiken är det emellertid fortfarande bostadsrättsföreningen som äger bostaden medan köparen köper själva nyttjanderätten. Detta innebär förenklat att man köper rätten att bo i en av föreningarnas lägenheter på obestämd tid. När man köper en bostadsrätt köper man inte enbart nyttjanderätten, utan också en del av en ekonomisk förening. Detta kan liknas med att köpa aktier i ett aktiebolag. Som medlem och bostadsrättsinnehavare äger man alltså en del av föreningen.

Vad har bostadsrättsföreningen för ändamål?

En bostadsrättsförening har, utöver att upplåta bostadsrätter till sina medlemmar, som ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen.

Organisationen i en BRF

Organisationen i bostadsrättsförening består av föreningsstämman, styrelsen, valberedningen, samt revisorn. Nedan redogörs vidare för de olika organen.

Föreningsstämma

Föreningsstämman är det högst beslutande organet i en bostadsrättsförening. Stämman består av föreningens medlemmar och varje bostadsrätt innehar en röst. Det betyder att ett par som bor gemensamt i en bostadsrätt har en röst att avlägga på föreningsstämman. Föreningsstämman utser (beroende på vad som står i stadgarna) valberedningen, styrelsen och revisorn och beslutar om styrelsen ska tilldelas ansvarsfrihet eller inte. Utöver detta fastställer föreningsstämman årligen resultatdispositionen och föreningens balans- och resultaträkning som presenteras i årsredovisningen. Vissa större beslut som exempelvis avyttring av mark behöver beslutas av stämman.

Valberedning

Valberedningen bär ett stort ansvar i en bostadsrättsförening och är de som föreslår styrelse, revisorer och efterträdande valberedning till föreningsstämman. Valberedningen lämnar också förslag på styrelsens ersättning. Föreningsstämman behöver dock inte rösta för valberedningens förslag utan kan rösta för egna förslag. Det är emellertid vanligt att föreningsstämman följer valberedningens förslag eftersom det är föreningsstämman som tillsatt valberedningen.

Styrelsen

Styrelsen ansvarar för den dagliga förvaltningen av föreningen. Vad som ingår i detta ansvar styrs delvis av föreningens stadgar, men regleras även i bostadsrättslagen och i lagen om ekonomiska föreningar. Styrelsen har så kallad vårdplikt, vilket förenklat innebär att styrelsen ansvarar för att vårda föreningens fastigheter och ekonomi. I detta ansvar ingår bland annat att styrelsen behöver bedöma och möta föreningens underhållsbehov genom att säkerställa att det finns medel nog att möta framtida investeringar och underhåll. Styrelsen ansvarar även för att hantera den löpande driften i föreningen och se till att allt fungerar som det ska. En styrelseledamot ska värna om medlemmarnas gemensamma intressen och får aldrig låta sina egna intressen gå först. Styrelsen bär ett solidariskt skadeståndsansvar vilket innebär att en styrelseledamot kan bli skadeståndsskyldig om den uppsåtligen eller av vårdslöshet vållar skada för föreningen. Det är föreningsstämman som beslutar om styrelsen ska beviljas ansvarsfrihet eller inte.

Ekonomiska förvaltare

Bostadsrättsföreningar är skyldiga att upprätta bokföring, årsredovisning, samt föra medlems- och lägenhetsregister. Givet behovet av kompetens, tid och stödsystem, anlitar bostadsrättsföreningar i regel externa företag för att sköta föreningens ekonomi, vilka oftast benämns som ekonomiska förvaltare.

Vad är en underhållsplan?

En underhållsplan är ett dokument som beskriver en fastighets framtida underhållsbehov. Underhållsplanen är i många fall bland det viktigaste redskapet för primärt styrelsen att styra föreningens ekonomi och möta framtida åtaganden. Underhållsplanen sträcker sig ofta under en längre period för att styrelsen i ett tidigt skede ska kunna planera för större investeringar, som till exempel ett stambyte. För sådana större projekt krävs ofta en längre upphandlingsprocess och styrelsen kan behöva söka extern finansiering för att täcka upp investeringen.

‍
En bra underhållsplan kännetecknas av att den är fackmannamässigt upprättad, att den ger bärighet på föreningens ekonomi och budget.